去年針對住宅單位的特別印花稅推出後，吸引不少投資者轉戰舖位。地產業者表示，舖位價格經過去年一輪升勢後，現時仍維持高位，惟貨源供應少，致成交量亦較少。然而在經濟利好帶動下，估計舖價今年將會再升20%。

飛往外國買舖？

早前有市場傳聞八達新邨地下商場舖位被港資公司"掃貨"，由於不少舖位已"丢空"多時，部分業主已移民，地產中介更飛往外國與業主洽談。

有地產業者表示未聽聞有關訊息，祇知該商場有個別成交，相信未至於如傳說般熱絡。最近市場以出租居多，舖位經過去年"熱炒"後，至今價格仍處高位。由於舖位涉資大，部分業主選擇暫不放盤，故放貨量更少，然而價格依然維持高位。

除了旅遊旺區，由於供應少，黑沙環舖位亦吸引投資者，街舖呎價約1萬元；高士德區約2萬元。

亞洲資金湧至

商舖租金近年亦直線上升，黑沙環區呎租80元以下，旺區、旅遊區已升至1,000元以上 ／呎，二線區份及氹仔則約400-500元 ／ 呎，今年會維持升勢。

展望後市依然樂觀，亞洲資金已陸續湧至本澳，未來升勢料會持續，今年估計會再升20%。畢竟本澳GDP持續增長，博彩旅遊業發展蓬勃，在資金充裕下，零售旅遊業收入暢旺，加上市場供應較少，帶動舖位價格仍上漲。

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統計局人口普查資料顯示，有88.3%的住戶居住在一九九九年以前落成的樓宇；11.7%的住戶居於○一年後落戶的樓宇。地產業者指出，九十年代至博彩業開放前後新樓供應少，換樓客選擇不多。隨着大量新樓落成，現在交投量中，五成以上是換樓客，其餘是新婚或父母為子女置業等，相信換樓潮仍會持續。

人口普查結果顯示，陸上人口的住戶總數共17.05萬戶，每單位平均住戶為1.01戶，較十年前減0.02戶。按樓宇單位類型劃分，有16.9萬戶是居住在住宅單位；其中在私人房屋居住為14.66萬戶，佔86.8%；每戶平均有3.08人。另外，有1.65萬戶居住在經濟房屋，佔總數9.7%，每戶平均有3.30人；在社會房屋居住的有5,855戶，佔3.5%，每戶平均有2.71人。

按樓宇落成年份劃分，有8.17萬戶（佔總數48.4%）的住宅單位在九○至九九年間落成，較○一年大增1.5萬戶。同時，有4.51萬戶的住宅單位在八○年至八九年間落成，佔26.7%；有1.97萬戶的單位在○○年及之後落成，佔11.7%。

美聯物業行政總裁張一輝表示，受經濟環境影響，九十年代至博彩業開放前後，新樓落成量極少，加上經濟欠佳，居民購買力有限，缺乏換樓的供應及需求。

新樓量僅佔一成

十年內樓齡的新樓佔總體住宅比例約一成，樓宇老化問題較嚴重，約九成人住在舊樓，有龐大換樓需求。近年新落成的一批高級住宅、豪宅物業，正迎合換樓潮。換樓客普遍選擇四百至五百萬的新樓。

隨着經濟環境好轉，居民對生活的要求、品味相對提高，置業習慣亦隨之改變。過去要"大件兼抵食"、不喜歡會所、管理要求不高，現時則講究用料、會所配套、管理完善等，市場漸見轉變。此外，以前不管有錢、無錢都會住在同一區、同一大廈，現在則會分道揚鑣。

按住宅單位的實用面積劃分，大部分住戶(45.8%)的單位實用面積為40-59.9平方米，有17.9%的單位實用面積為60-79.9平方米，有4.6%的住戶的單位實用面積在120平方米及以上。人均居住面積為20.1平方米。按單位的睡房數目劃分，有58.8%的住戶居住在2房單位，25.7%居住在3房單位，在1房單位居住的有9.8%。每住宅單位平均睡房為2.2間，人均睡房為0.7間。

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去年須支付住宅按揭供款的住戶有近3.3萬戶。當中樓宇供款逾萬元以上的佔23.4%，比例較十年前的不足3%勁增8倍。反映樓價飆升，住戶供款負擔漸大。有學者分析指，樓價高企，未來十年供款逾萬元的住戶比例將大幅上升。低息環境持續，住戶供款額減少，倘息口回升至正常，供款額增至逾萬元的住戶會急增。

12萬戶住自置物業

統計資料指出，過去十年，人口及住戶總數增加、住戶成員人數減少，居住在自置住宅單位的住戶較十年前增加1.73萬戶至近12萬戶（佔總數70.8%），但業主率較○九年少6.1%。另一方面，受樓宇價格上升、外地僱員租屋需求增加等因素影響，居住在出租住宅單位的住戶有4.14萬戶。

有8.67萬戶居於自置住宅單位，無須支付按揭供款，較○一年增加2.35萬戶；近3.3萬戶須支付按揭供款，較十年前減少6,254戶，反映部分住戶在十年間已償還按揭貸款；增加的住戶以租客為主。

按每月按揭供款額劃分，需支付按揭供款的住戶當中，20.2%住戶的每月按揭供款在3,000元以下；32.4%的按揭供款額在3,000-5,999元之間；24%住戶月供款在6,000-9,999元之間；按揭供款額在1萬元及以上的佔23.4%。住戶的每月按揭供款中位數為5,390元，較○一年升2,590元，升幅為92.5%。

值得注意的是，人口普查進行期間正值低息環境，供款額較息口正常時期低，以該供款額趨勢變化作政策參考制訂依據時需加以注意。例如，現時按揭貸款利率在2.5%時，月供款約8,000元；當利息升至正常水平的5%時，月供款就會升至逾萬元。倘根據普查結果作基礎，以正常息口5%作計算標準，應有逾32.8%的住戶供款額逾萬元。

住戶月供逾七千元

住戶每月支付的住宅按揭平均供款為7,173元。按統計區域劃分，平均供款額最高的是路環區，每月為20,377元；最低的是氹仔舊城及馬場區，平均供款額為3,555元。

居住在出租住宅單位的住戶有41,376戶，佔總住戶的24.5%，較十年前增5.5%。每月租金中位數為3,204元，較○一年增3倍。25.1%住戶每月支付的租金在2,000元以下；37.3%的每月租金在2,000-3,999元之間。

住戶平均每月支付的住宅租金為4,169元。按統計區域劃分，平均租金最高的是外港及南灣湖新填海區，每月為15,241元；最低的是青洲區，平均租金為1,435元。

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珠海突然叫停買樓送兩地牌，廖梓嘉認為將影響澳人北上置業，資金反會回流澳門。另外，政府規管樓花銷售草案出台，有助加強投資者在澳門置業的信心。

廖梓嘉表示，近日珠海宣佈暫停澳門居民珠海買樓送兩地直通車牌的政策，措施對珠海樓市影響甚大。畢竟買樓送兩地車牌是珠海樓盤賣點之一。現時取消兩地車牌，會影響澳門居民在珠海置業意慾，不過反而令更多資金回流本澳置業。

對規管樓花銷售草案，她表示支持。草案從樓花預售許可、買賣合同內容、形式及登記四方面作出明確的法律規範，其中草案設有鼓勵登記安排，發展商必須要辦妥臨時分層登記才可以賣樓花。

另設立強制性登記制度，自購買或按揭樓花之日起三十天內須申請登記等，增加樓花市場銷售資訊的清晰及透明度，減少貨不對辦、一屋多賣及爛尾樓的情況，助樓市更健康地發展及有效保障買家權益。當樓花銷售規範化後，內地和海外投資者更有信心於本澳置業及投資，有助資金流入。

此外，澳門政府即將推出有關地產中介發牌制度，密鑼緊鼓對從業員進行訓練作準備。推行發牌制度，有助提高任職地產代理的人員質素，趨向專業化，改善行內良莠不齊，更令企業走向規範化。

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為加強保育、保護世遺景點及四周環境和景觀，特區政府於○八年批示，限制東望洋燈塔周邊約二點八平方公里範圍內的新發展樓宇高度。位於東望洋斜巷與若憲馬路、鄰近金融管理局的"爛尾樓"，原圖則批准建築高度為一百二十六米，但因"限高令"規定該區建築物不得高於海拔五十二點五米，工程需要腰斬。但有居民反映，發展商於"限高令"出台後趕工加建，使該幢未建成的樓宇高度現至少有八十米，反映部門監管不足。

世遺景觀受超高樓威脅，引起社會重視，特區政府於○八年批示，限制東望洋燈塔周邊約二點八平方公里範圍內的新發展樓宇高度，並劃分了十一個區域不同的高度規限，當中有三個區域的限高在海拔五十二點五米；有四個區域限高在海拔四十六至四十七米，建築物容許高度最高的兩個區域亦不得超過海拔九十米。

居民投訴的東望洋斜巷"爛尾樓"，其所在區域限高不得高於海拔五十二點五米，惟該幢樓宇當時獲批建高度為一百二十六米，超高一半有多。為此，政府立即叫停工程，並由工務局、文化局、物業登記局、財政局、地籍局等部門將組成跨部門小組，與業權人磋商"削高"及相關賠償問題。政府當時並稱，該建築物高度尚未超過批示的五十二點五米限高。

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東望洋新街美利閣業主會反映，位於東望洋斜巷與美利閣相鄰的爛尾樓地盤停工四年多，工地建築物料堆積及多處積水，造成蚊蟲鼠患；地盤與大廈間安裝的金屬模板出現鏽蝕，產生大量鏽塵並有脫落下墜危險；亦曾有賊人取道地盤入屋行竊，令該區衛生、治安、安全構成隱患。促請工務局盡快按承諾，向公衆交代與發展商談判的解決方案。

美利閣業主會昨日下午三時於美利閣會議室舉行記者會，要求政府跟進位於東望洋斜巷已停工的地盤問題。街總副理事長兼大廈工作委員會主任黃祖添，副主任黃桂清、布允漢等出席。

美利閣業主會指出，二○○八年政府批示限制東望洋燈塔附近樓宇高度，令東望洋斜巷興建計劃超出限制的地盤停工，當時工務局曾口頭承諾會盡快向公衆交代與發展商談判解決方案，惟事件拖延至今已四年多，仍未解決。

鏽塵入屋模板欲墜

該會反映，上述地盤長期處於未完工狀況，嚴重影響該區景觀，並引起衛生、治安等問題，令附近居民存在憂慮。有住戶反映，地盤停工後，附近大廈發生多宗取道地盤入屋行竊案件；上述地盤在美利閣傍安裝金屬模板更出現鏽蝕，產生大量鏽塵隨風飄進民居，嚴重影響住戶生活，加上金屬模板長年缺乏維修，存在脫落下墜的危險。

上述金屬模板對美利閣部分單位外牆及其防水層更造成不同程度的損壞，出現滲水。該會要求當局緊急處理，但房屋局去年四月覆函指已將處理方案轉介工務局跟進及處理中；該會及後要求工務局書面確認正跟進和處理上述情況，惜一直未獲回覆。除了美利閣大廈外，毗連東望洋斜巷已停工地盤的祐恆大廈居民亦反映，其單位與地盤結構相連的部分出現滲漏及裂縫，擔心樓宇結構已受影響。

雜草叢生滋生蚊蟲

此外，地盤堆積建築物料，停工多時雜草叢生，遇雨天會有大量積水，滋生大量蚊蟲，嚴重影響衛生環境。居民曾向政府反映，惟當局去年六月發出公函稱未發現地盤有異常的衛生情況，住戶對此甚感不滿。

美利閣業主會本月中就東望洋斜巷爛尾樓的影響，訪問調查美利閣，以及東望洋區其他大廈居民的意見，主要希望政府盡快跟進，公佈有關解決方案及執行時間表，減低東望洋斜巷爛尾樓對鄰近大廈居民的影響。

澳門日報 

二○一一年人口普查結果顯示，不包括水上人口的住戶總數共17.05萬戶，當中55%，即9.37萬戶擁有機動車，同時擁有電單車及私家車的住戶有近3萬戶，較○一年增近1.42萬戶，升幅約92%。按機動車數量計，擁有多於或等於三部車輛的住戶有16,451，較○一年激增兩倍。

資料顯示，住戶總數共17.08萬戶，較十年前增加26.5%，其中有234戶為水上人口。住戶總數增加，但每戶平均成員數目為3.08人，較○一年減少0.06人。

過去十年，住戶規模持續縮小。按成員人數劃分，最多為2人住戶，佔總數23.3%，較○一年增加3.6%。另一方面，在○一年佔最大比重的4人住戶則下跌2.8%，佔23.0%。單人戶佔15.2%，較十年前減少1.9%。

陸上人口住戶有17.05萬戶，當中有9.37萬戶擁有機動車，其中4萬戶有電單車、2.4萬戶有私家車，而同時擁有電單車及私家車的住戶有近3萬戶。

萬六戶家有三車

儘管住戶規模較○一年呈縮小趨勢，但擁有多於一輛機動車的住戶卻明顯上升，達4.7萬戶，較十年前大幅增加2.4萬戶。其中，有兩部機動車的住戶有3.06萬戶，較○一年增逾1.3萬戶，佔總數32.7%，更有1.65萬戶擁有三輛或以上的機動車，較○一年的5,472戶增近1.1萬戶，增幅逾兩倍。每百住戶擁有57輛電單車及39輛私家車，較十年前大幅增加20輛及10輛。

有53.4%在澳門半島居住的住戶擁有機動車，較十年前上升12.1%，路環的升幅更達15.8%；而氹仔則為64.3%，下跌5.9個百分點。

住戶擁有的私家車共6.73萬輛，有76.1%在晚間停泊在私人停車場；電單車共9.68萬輛，有71.3%在晚間停泊於街道上。

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工資上升，住戶收入亦水漲船高。官方公佈過去三年住戶月收入中位數，由○九年15,800元、一○年的16,300元，躍升至一一年的19,000元，增速高於個人收入中位數。但有學者關注，收入上升能否跑贏支出增加，過去兩年通脹高企(一一年升5.81%，見表)，樓價仍處於歷史高位(一○、一一年住宅平均成交價升幅均達逾33%)，憂慮住屋租金及供樓負擔過重，政府仍宜進一步調控樓市。

住戶收入按年增16%

統計局資料顯示，住戶每月收入中位數一○年僅比○九年微增500元，上升3%，去年則躍升至19,000元，比一○年飆升16.5%。居民月工資中位數，一○年比○九年上升5.8%至9,000元，一一年則升11%至1萬。

收入上升，處於低收入的住戶數量也明顯減少。○九及一○年，收入不足4,000元的住戶均有24,800戶，到一一年已減少至22,900戶；收入介乎4,000至5,999元、6,000至7,999元的，○九及一○年共有逾15,000戶，去年已跌至12,200戶。

有學者表示，過去三年工資上升推升住戶收入，但關注住戶收入增長能否跑贏支出。誠然，政府推出多項措施抵銷部分家庭支出，包括補貼電費、醫療券、交通津貼等，未來倘通脹仍高企，政府可繼續在家庭支出着墨，減輕居民負擔，包括在鮮活食品供應方面下工夫。

樓價重現○七年水平

不過，樓價三年高企，春節後有升溫跡象，甚至可能重回○七年樓價，當時有新盤衝上萬元呎價。近期新盤蠢蠢欲動，不斷上調呎價，成交單價動輒千多萬甚至數千萬元，已超出本地中產人士承受範圍。儘管小部分人可以承受，但在豪宅指標價下，整體樓價都受帶動而呈上升趨勢。

憂慮樓價不斷飆升，本地家庭開支負擔加劇。過去有分析指，供樓佔家庭開支三成較合適，這兩年樓價快速上升，加上租金持續攀升，預期將加大家庭開支負擔。

倘樓價仍不斷上升，政府有必要進一步調控。環顧周邊地區，內地嚴控樓市，香港財爺再開腔指超低利率及流動性充裕環境，擔心樓市亢奮情緒再度出現，故澳門不應掉以輕心。

澳門日報

立法議員何潤生促請政府調整公屋“社屋為主、經屋為輔”的策略，從實際需求出發增加公屋供應，以及檢討打擊炒賣措施，研究限制外地人、法人購買的安排，促進樓市健康發展。

面對熾熱的樓市炒風，政府去年出台“劉十招”及相關打擊炒賣行為措施，樓宇交投雖有回落，但樓價依然“企硬”。何潤生認為，從數據看來，措施對短炒行為有一定的遏止作用，但經過十個月的時間，交投逐步回升、樓價上調，除了因為措施已被市場消化外，外圍因素如持續低利率政策，加上政府打擊炒風措施對熱錢影響微，令樓市再度回升。

車位商舖納特印稅

何潤生批評政府打擊炒風工作被動，其他規範樓市健康發展的配套措施如規範樓花買賣、房地產中介人及“租務法”等未能配合出台，似為炒家留下炒賣空間。此外，坊間傳出政府重啟投資移民政策，令有實際住屋需求的人士擔心會令樓市再陷瘋狂狀態，政府必須嚴肅澄清相關傳言，避免訊息不對稱令社會有遐想，引發炒風。

何潤生表示，政府宜檢討調控樓價及遏抑炒賣的措施，分析購買者的情況，尤其所謂的“本地用家”中，有多少屬外來投資者以法人身份購買。政府宜研究限制法人、外地人的限購安排，以保障本地有真正置業需求的居民。在特別印花稅方面，可考慮延長實施期限至三到五年，以確保措施的效用，長遠更應研究相關措施是否有條件擴展至車位和商舖。

此外，從利息補貼、“劉十招”提及的細價樓貸款等經驗可見，原意是好的措施出現反作用，令樓價不跌反升，起托市效果，最終苦了居民，提醒當局在出台措施前要審慎思考，祇有增建公屋，才能真正調節私人樓市。

經屋法規仍未出台

何潤生指出，從過去數字看來，本澳公屋以經屋為主，認為政府應從本地人的實際需要出發，調整“社屋為主、經屋為輔”的房屋政策。他促請政府盡快公佈已延誤兩年的公屋發展規劃、明確公屋供應量，使居民、包括新興中產更好規劃置業安排。在完善現有公屋政策的同時，政府亦要擴闊思維，認真研究限價樓的可行性，提供更多不同類型的房屋讓居民選擇，促使不合理的私人樓市重回正軌。

政府將公佈萬九公屋的社、經屋比例，何潤生指出，從一些已有數據就能推算，在滿足舊有公屋輪候戶後，預計萬九公屋約餘二千經屋可接受新一輪的申請。然而，規定新經屋申請入息上下限及資產等內容的行政法規至今仍未出台，且餘下單位類型未必符合社會需求，政府宜盡快重開新一輪經屋申請，掌握實際情況。

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澳門人口規模先天不足，經濟高速發展下，人口政策必須配合社會持續發展早已成為共識。期待多時的人口政策終有眉目，行政長官崔世安公佈不久將進行公開諮詢，開展人口政策調查研究工作。

人口政策諮詢工作啟動，對各方面都是好消息。掌握長遠人口規劃是施政及制訂各項政策的基本，可以更好地進行城市規劃，預留住宅用地配合人口增長；合理分配教育、醫療等福利資源，為創設更多利民、便民、為民的政策目標作鋪墊。中止欠缺前瞻佈局、見機行事的發展模式。

站在企業立場，僱主可依據人口政策清晰掌握就業人口發展趨勢，因應人資增長速度，制訂適合企業擴張的戰略目標；把握商機的同時，亦避免出現“有資金擴張，無人手工作”的局面。站在打工仔角度，視乎各行業發展速度、人資供求關係，訂立長遠職業發展規劃。

人無遠慮，必有近憂。人口政策還未公開諮詢，市場上先傳出下半年重開置業移民政策，兩者之湊巧耐人尋味。純粹業界主觀願望，抑或“春江鴨”所為？姑勿論人口政策諮詢是否包括重開置業移民政策，還是提出新的專才移民，只要人口規模總量走向擴張，無可避免牽涉到樓市。

人口政策諮詢文本的核心少不了遠期人口總量目標。隨着澳門經濟和城市規模擴張，人口規模只有增加不會減少，問題是以何種方式增加。但不論多少，都會成為樓市的催化劑，因人口增加，勢必帶動住宅需求增加。倘公屋資源未能合理解決本地人置業需求，私人樓價趨升可以預期，屆時人口政策未見其利先見其害。即使不開放置業移民，純粹增加外僱等流動人口，租金亦會進一步上揚。投資回報率理想，樓價同樣會上漲。

樓花銷售帶動下，受政策效應而沉寂一時的樓市近日又重上升軌，睇樓量活躍，議價空間減少，都是業界及準置業者的感言。樓價重新企硬，再有樓花項目乘勢出擊，陸續宣佈公開發售。樓市交投轉趨活躍，有人歡喜有人愁，參考過去經驗，每逢樓市大旺，政府必定出招遏抑，難免惹來業界憂慮。不過，人口政策諮詢在即，人口規模一旦浮出檯面，必定會成為助長投資風氣的指標。

澳門需要長遠人口政策，諮詢工作各界拭目以待。如何訂立具前瞻性的人口規模總量，適應社會、經濟發展趨勢，回應市場對人資訴求，同時又要避免人口規劃總量成為推動樓價增長過快的誘因，政府必須有所考量。

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